Bürgermeister Michael Ludwig hat neue Maßnahmen der Stadt Wien gegen die Kurzzeitvermietung von Wohnungen vorgestellt. Kernstück ist eine Novellierung der Bauordnung, nach der künftig mindestens 80 Prozent der Nutzflächen in den Regelgeschoßen von Gebäuden für Wohnzwecke erhalten bleiben müssen. Für klassische Hotels und Beherbergungsstätten sind Ausnahmeregelungen vorgesehen, wobei diese Betriebe Personal vor Ort nachweisen müssen.

Neue Strafen und ein eigenes Register

Für Verstöße gegen die Regelungen zur Kurzzeitvermietung sieht die Stadt künftig Mindeststrafen von 2.000 Euro vor. Die Höchststrafe kann bis zu 50.000 Euro betragen. Zusätzlich wird eine Registrierungspflicht für Anbieter von Wohnungen zur Kurzzeitvermietung eingeführt. Grundlage dafür ist ein neues elektronisches Wiener Register, das auf einer EU-Verordnung basiert. Die neuen Bestimmungen gelten für alle Verfahren, die seit Sommer 2026 eingelangt sind.

Anstieg der Umwidmungsanträge

Die Zahlen zeigen eine steigende Nachfrage nach Umwidmungen von Wohnraum für Kurzzeitvermietung. Im Jahr 2025 gingen insgesamt 305 entsprechende Anträge ein, von denen 132 bewilligt wurden. Bereits im ersten Halbjahr 2026 waren es 165 Anträge. Die meisten davon kamen aus der Leopoldstadt mit 18 Anträgen, gefolgt von der Inneren Stadt und Rudolfsheim-Fünfhaus mit jeweils 16 Anträgen.

Seit Inkrafttreten der bestehenden 90-Tage-Regelung wurden insgesamt 2.484 Anzeigen wegen vermuteter illegaler Kurzzeitvermietung eingebracht. Bis Ende Juli 2026 leitete die Stadt 558 Strafanträge an die zuständige Magistratsabteilung MA 64 weiter.

Reaktionen aus Opposition und Mietervereinigung

Die Grünen Wien übten Kritik an den vorgestellten Maßnahmen und bezeichneten sie als zu zögerlich. Parteivorsitzende Judith Pühringer positionierte sich entsprechend gegen den vorgelegten Vorschlag. Anders fiel die Reaktion der Mietervereinigung Österreich aus: Deren Präsident Georg Niedermühlbichler begrüßte die Entscheidung der Stadt.

Die bestehende 90-Tage-Regel als Ausgangspunkt

Bereits vor den nun präsentierten Maßnahmen existierte in Wien eine 90-Tage-Regel für die Kurzzeitvermietung von Wohnungen. Wer eine Wohnung länger als 90 Tage pro Jahr kurzzeitig vermieten möchte, benötigt dafür eine Ausnahmebewilligung. Die neuen Bestimmungen zur Bauordnung, zur Registrierungspflicht und zu den Strafrahmen setzen an dieser bestehenden Regelung an und ergänzen sie um zusätzliche Kontroll- und Sanktionsmechanismen.

Kurzzeitvermietung und Wohnungsmarkt in Großstädten

Grundsätzlich stehen viele europäische Großstädte vor der Herausforderung, Plattformen wie Airbnb und den regulären Wohnungsmarkt in ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen. Wird Wohnraum dauerhaft für touristische Kurzzeitvermietung genutzt, steht er dem regulären Mietmarkt nicht mehr zur Verfügung. Kommunen reagieren darauf üblicherweise mit unterschiedlichen Instrumenten: Dazu zählen zeitliche Obergrenzen für die Vermietungsdauer, Registrierungs- und Meldepflichten für Anbieter sowie bauordnungsrechtliche Vorgaben, die den Anteil an Wohnnutzung in Gebäuden absichern sollen.

Die Durchsetzung solcher Regelungen gilt in der Praxis häufig als anspruchsvoll, da Kurzzeitvermietungen über digitale Plattformen abgewickelt werden und Behörden auf Anzeigen, Datenabgleiche oder eigene Erhebungen angewiesen sind, um Verstöße festzustellen. Registrierungssysteme, wie sie nun auch in Wien eingeführt werden, sollen die behördliche Kontrolle erleichtern, indem Anbieter von Kurzzeitvermietungen erfasst und ihre Tätigkeit nachvollziehbar dokumentiert wird. Auf EU-Ebene existieren dazu einheitliche Vorgaben, die einen Rahmen für den Datenaustausch zwischen Plattformen und lokalen Behörden schaffen.