Hypothek in Deutschland – Ratgeber

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist die Sicherheit für einen hohen Kredit des Kunden. Diese wird vor allem im Bereich der Immobilienfinanzierung verwendet und verleiht der Bank das Recht, die Forderungen bei der Zahlungsunfähigkeit der Kunden über den Verkauf des Objekte zu begleichen. Die Hypothek wird aus diesem Grund in das Grundbuch eingetragen. Mittlerweile wird sie aber mehr und mehr von der Grundschuld abgelöst.

Bei der Hypothek handelt es sich um eine Art des Grundpfandrechts, welches vor allem in der Immobilienfinanzierung zur Anwendung kommt. Hiermit überträgt der Besitzer der Immobilie in Höhe einer definierten Summe das Recht an seinem Eigentum an den Gläubiger, in aller Regel die Bank.

Als Gegenleistung bekommt dieser Geld für die Finanzierung des Objektes. Daher dient die Hypothek für das Kreditinstitut als Sicherheit, falls der Kunde zahlungsunfähig ist. In einem solchen Fall kann die Bank eine Zwangsversteigerung veranlassen und aus dem Erlös die bestehenden Forderungen abbezahlen.

• Das Recht, welches die Bank durch die Hypothek an einem Grundstück hat, wird diese im Grundbuch des Grundbuchblattes in Abteilung III eingetragen. Die gesetzmäßige Grundlage hat die Hypothek in § 1113 Bürgerliches Gesetzbuch.
• Mit der Hypothek können die Banken daher einen Baukredit absichern. Diese ist ein Grundpfandrecht. In diesem Fall hat die Bank die Hand auf dem Grundstück, bis der Kunde das Hypothekendarlehen zurückbezahlt hat.

Warum sind Hypothekendarlehen günstiger?

Mit jener Sicherheit sinkt das Risiko, dass das Kreditinstitut das Geld nicht zurückbekommt. Die Hypothekendarlehen sind deshalb im Schnitt günstiger als zum Beispiel die Ratenkredite.
Als anderes Grundpfandrecht außer der Hypothek gibt es noch die Grundschuld. Diese wird in der Praxis mittlerweile häufiger als Sicherheit genutzt als die Hypothek.

Generell steht der Begriff Hypothek zugleich für den kompletten Baukredit. Wenn nun der Bauherr den Verpflichtungen aus seinem Darlehensvertrag nicht nachkommt, dann kann die Bank eine Zwangsvollstreckung beantragen. Die Gewinne daraus kann diese nutzen, um den Kredit für den Bau zu tilgen.

Quelle: https://www.interhyp.de/ratgeber/lexikon/hypothek.html

Durch jene Sicherheit sinkt vor allem das Risiko für die Bank. Wenn der Kunde mit den Zahlungen in Rückstand gerät, dann kann diese mit Zwangsvollstreckung drohen und sie dann schnell umsetzen, sobald der Kunde als Schuldner nicht antwortet. Wenn der erzielbare Preis von Grundstück und Haus höher ist als die restliche Schuld des Kredits, dann ist das Kreditinstitut immer auf der sicheren Seite.

• In Zeiten steigender Immobilienpreise ist das Risiko einer Bank bei dem Hypothekendarlehen abzuschätzen. Dies gilt vor allem immer dann, wenn selbst der Beleihungsauslauf gering ist, also das Verhältnis von Kreditsumme zu dem Wert des Objektes.

Die Bedeutung der Hypothekenhöhe

Die Höhe der Hypothek ist immer vom Wert des Objektes abhängig. In aller Regel kann diese 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes betragen, da auch der Wertverlust der Wohnung oder des Hauses eingerechnet wird.

Wenn die Besitzer der Immobilie mehr Geld für eine Finanzierung benötigen, dann müssen diese eine weitere Hypothek bei der Bank aufnehmen. Dabei wird der Wert der Immobilie in aller Regel von einem Gutachter bestimmt. Die Bank wird in diesem Fall die Höhe der Hypothek ermitteln.

Tipp: Man sollte sich auch zum Thema Eigenkapital informieren, zum Beispiel auf https://www.sparkasse.de/themen/eigenheim-finanzieren/wie-viel-eigenkapital.html im Ratgeber der Sparkasse zum Thema.

Auer dem Grundstück können auch die wesentlichen Bestandteile und das Zubehör des Grundstücks und mögliche Entschädigungen der Versicherungen zur Haftung eingesetzt werden.
Besteht eine Hypothek, dann hat der Eigentümer des Grundstücks nicht das Recht, die Immobilie zu veräußern. Dabei ist eine Vermietung problemlos möglich, weil der Besitzer die Immobilie frei verwenden darf.

Hierdurch kann bei Bedarf das Abzahlen der Kreditraten erleichtert werden. Eine Hypothek steht generell in einer rechtlichen Abhängigkeit zu dem Darlehen. Daher steht diese nach Tilgung des Darlehens dem Kreditnehmer nicht als Bürgschaft zur Verfügung. Diese muss dann aus dem Grundbuch gelöscht oder dem Besitzer der Immobilie zugeschrieben werden. Dies ist die Eigentümerhypothek. Damit nun die Hypothek wieder als Sicherheit für ein Darlehen genutzt werden kann, ist eine umständliche und Umwandlung nötig, die zugleich mit Kosten verbunden ist.

• Ob das Hypothekendarlehen über eine Grundschuld oder eine Hypothek abgesichert wird, ist egal, denn die Folgen sind gleich.

Die Bedeutung der Bindung

Bei der Hypothek ist der Betrag stets an jene Höhe der dazugehörigen Forderung gebunden. Somit verringert sich die Hypothek, wenn die Kunden die Schulden abtragen.
Jene Bindung wird in der Fachsprache Akzessorietät genannt. Hierdurch ist ebenfalls festgelegt, dass die Hypothek nicht ohne eine bestehende Forderung vorhanden sein kann.

So kann es ebenfalls zu Situationen kommen, in welchen die Geldforderung übertragen wird: Das geschieht beispielsweise durch die Umschuldung, bei welcher ein neues Darlehen mit günstigeren Konditionen vom Kunden aufgenommen und das bestehende Darlehen abgelöst wird.

In diesem Fall wird die Hypothek anstandslos an den neuen Inhaber der Geldforderung übertragen. Durch eine feste Bindung kann das Kreditinstitut die Hypothek jeweilig auch lediglich für das zugeordnete Darlehen verwenden. Das ist in jenem Fall relevant, wenn mehrere Darlehen bei demselben Kreditinstitut laufen, von welchen ein nicht durch die Hypothek gesicherter Wert bedient werden kann. Jene Hypothek des anderen Darlehens bleibt durch die Bindung an diese Forderung hierbei gänzlich unberührt.